現(xiàn)代化物流園區(qū)選址需要注意哪些問(wèn)題

物流園區(qū)主要位于物資流通集中的城市地區(qū)，是一個(gè)投資大、回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目，因此從項(xiàng)目立項(xiàng)、功能定位、園區(qū)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面均需充分論證。
從區(qū)域經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的角度來(lái)講，對(duì)條件要素的分析將對(duì)整個(gè)規(guī)劃起到前提和基礎(chǔ)性作用，有時(shí)甚至對(duì)規(guī)劃質(zhì)量具有決定性的影響。
一、物流園區(qū)選址的原則園區(qū)
根據(jù)物流園區(qū)在城市產(chǎn)業(yè)中的地位和作用對(duì)其分類(lèi)，可分為綜合園區(qū)和專(zhuān)業(yè)園區(qū)。
前者以現(xiàn)代化、多功能、社會(huì)化、大規(guī)模為主要特征，后者則以專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、汽車(chē)生產(chǎn)基地等專(zhuān)業(yè)物流園區(qū)。專(zhuān)業(yè)物流園區(qū)選址符合園區(qū)自身專(zhuān)業(yè)要求就行，對(duì)于綜合物流園區(qū)的選扯，應(yīng)該符合以下幾項(xiàng)原則：
1、接近市中心
由于市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，是配送中心的主要供、配貨對(duì)象，靠近市場(chǎng)、縮短運(yùn)距、降低運(yùn)費(fèi)、迅速供貨是配送中心布局的主要考慮因素之一。
2、追求較低的地價(jià)區(qū)位
物流企業(yè)以效益為宗旨，一般占地面積較大，地價(jià)的高低對(duì)其區(qū)位的選擇有重要影響。
3、靠近交通主干道出入口
公路是配送中心供、配貨的主要貨運(yùn)方式，靠近交通便捷的干道進(jìn)出口便成為配送中心布局的主要考慮因素之一。
4、數(shù)量充足、素質(zhì)較高的勞動(dòng)力條件
隨著物流園區(qū)的建設(shè)，許多大規(guī)模的配送中心聚集在一起，現(xiàn)代化的運(yùn)作需要機(jī)械化處理設(shè)備，擁有一定數(shù)量和素質(zhì)的勞動(dòng)力也就成為影響配送中心區(qū)位選擇的重要因素。
5、良好的可達(dá)性
因配送產(chǎn)品類(lèi)型和市場(chǎng)數(shù)量不同，配送中心對(duì)可達(dá)性的要求也有所不同，經(jīng)銷(xiāo)易損壞、腐爛的產(chǎn)品需要頻繁快速的輸送，需要較好的可達(dá)性，因此較要求靠近市場(chǎng)分布，這在一定程度上導(dǎo)致了這類(lèi)產(chǎn)品配送中心的分散布置。
6、靠近鐵路樞紐
鐵路具有運(yùn)力強(qiáng)和運(yùn)費(fèi)低的優(yōu)勢(shì)，但運(yùn)距**過(guò)400～480公里時(shí)，鐵路才具有競(jìng)爭(zhēng)力。
7、位于集中消費(fèi)物流區(qū)
這主要因?yàn)椋?*，消費(fèi)物流是流量較大的物流，消費(fèi)物流主要是從**和區(qū)域物流中轉(zhuǎn)化而來(lái)的，是國(guó)際物流和區(qū)域物流的下游物流，對(duì)**和區(qū)域物流有著很大的影響。*二，物流配送中心接近市場(chǎng)和消費(fèi)地是其空間布局的一大發(fā)展趨勢(shì)。
物流園區(qū)如何選址，取決于建立物流園區(qū)的主要目的。以市場(chǎng)需求為依據(jù)，物流園區(qū)的建設(shè)要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際物流需求，以免建成后無(wú)人進(jìn)駐、有場(chǎng)無(wú)市。
二、影響物流園區(qū)選址的一般因素
園區(qū)影響物流園區(qū)選址的因素，可分為外部因素及內(nèi)部因素兩大類(lèi)。外部因素包括諸如宏觀政治及經(jīng)濟(jì)因素、基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等，內(nèi)部因素包括企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品、技術(shù)或服務(wù)的特征等。
1、自然因素
氣象條件
物流選址過(guò)程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風(fēng)力、降水、無(wú)霜期、凍土深度、年平均蒸發(fā)量等指標(biāo)。如選址時(shí)要避開(kāi)風(fēng)口，因?yàn)樵陲L(fēng)口的建設(shè)會(huì)加速露天堆放的商品老化。
地質(zhì)條件
物流園區(qū)是大量商品的集結(jié)地，某些質(zhì)量很大的建筑材料堆起來(lái)會(huì)對(duì)地面造成很大的壓力。如果物流園區(qū)地面以下存在著淤泥層、松土層等不良地質(zhì)條件，會(huì)在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴(yán)重后果，為此，物流園區(qū)選址要求土壤要有足夠的承載力。
水文條件
物流園區(qū)選址需要遠(yuǎn)離容易泛濫的河川流域與地下水上溢的區(qū)域，要認(rèn)真考察近年的水文資料，地下水位不能過(guò)高，洪泛區(qū)、內(nèi)澇區(qū)、古河道、干河灘等區(qū)域禁止選擇。
地形條件
物流園區(qū)應(yīng)該選擇地勢(shì)較高、地形平坦之處，且應(yīng)具有適當(dāng)?shù)拿娣e與外形，若選在完全平坦的地形上是較理想的，其次選擇稍有坡度或起伏的地方，對(duì)于山區(qū)陡坡地區(qū)則應(yīng)該完全避開(kāi)，在外形上可以選擇長(zhǎng)方形，不宜選擇狹長(zhǎng)或不規(guī)則形狀。
2、經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素
經(jīng)營(yíng)環(huán)境
物流園區(qū)所在地區(qū)的優(yōu)惠物流產(chǎn)業(yè)政策對(duì)物流企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將產(chǎn)生重要影響，數(shù)量充足和素質(zhì)較高的勞動(dòng)力也是物流園區(qū)選址需要考慮的因素之一。
商品特性
經(jīng)營(yíng)不同類(lèi)型的商品物流園區(qū)較好能分布在不同區(qū)域。如生產(chǎn)型物流園區(qū)的選址應(yīng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、工業(yè)布局緊密結(jié)合進(jìn)行考慮。。
物流費(fèi)用
物流費(fèi)用是物流園區(qū)選址的重要考慮因素之一，大多數(shù)物流園區(qū)選擇接近物流服務(wù)需求地。如接近大中型工業(yè)、商業(yè)區(qū)，以便縮短運(yùn)輸距離、降低運(yùn)費(fèi)等物流費(fèi)用。
服務(wù)水平
現(xiàn)代物流過(guò)程中，能否實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)運(yùn)送是物流園區(qū)服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此，在物流園區(qū)選址時(shí)，應(yīng)保證客戶(hù)可在任何時(shí)候向物流園區(qū)提出物流需求，都能獲得快速滿(mǎn)意的服務(wù)。
客戶(hù)的分布
物流園區(qū)選址時(shí)首先要考慮的就是所服務(wù)客戶(hù)的分布，對(duì)于零售商型物流園區(qū)，其主要客戶(hù)是超市和零售店，這些客戶(hù)大部分是分布在人口密集的地方或大城市，物流園區(qū)為了提高服務(wù)水準(zhǔn)及降低配送成本，物流園區(qū)多建在城市邊緣接近客戶(hù)分布的地區(qū)。
供應(yīng)商的分布
物流園區(qū)的選址應(yīng)考慮供應(yīng)商的分布地區(qū)。因?yàn)槲锪鞯纳唐啡渴怯晒?yīng)商所供應(yīng)的，如果物流愈接近供應(yīng)商，則其商品的安全庫(kù)存可以控制在較低的水平。但是因?yàn)閲?guó)內(nèi)一般進(jìn)貨的輸送成本是由供應(yīng)商負(fù)擔(dān)的，因此有時(shí)不重視此因素。
人力資源條件
倉(cāng)儲(chǔ)配送作業(yè)中，較主要的資源需求為人力資源。由于一般物流作業(yè)仍屬于勞力密集的作業(yè)形態(tài)，在物流園區(qū)內(nèi)部必須要有足夠的作業(yè)人力，因此，在決定物流園區(qū)位置時(shí)必須考慮勞工的來(lái)源、技術(shù)水準(zhǔn)、工作習(xí)慣、工資水準(zhǔn)等因素。
評(píng)估條件有附近人口、上班交通狀況、薪資水準(zhǔn)等幾項(xiàng)。如果物流的選址位置附近人口不多且交通又不方便時(shí)，則基層的作業(yè)人員不容易招募；如果附近地區(qū)的薪資水準(zhǔn)太高，也會(huì)影響到基層的作業(yè)人員的招募。因此必須調(diào)查該地區(qū)的人力、上班交通及薪資水準(zhǔn)。
3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況
交通條件
交通條件是影響物流的配送成本及效率的重要因素之一。交通運(yùn)輸?shù)牟槐銓⒅苯佑绊戃?chē)輛配送的進(jìn)行，因此必須考慮對(duì)外交通的運(yùn)輸通路，以及未來(lái)交通與鄰近地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r等因素。地址宜緊臨重要的運(yùn)輸線(xiàn)路，以方便配送運(yùn)輸作業(yè)的進(jìn)行?？己私煌ǚ奖愠潭鹊臈l件有：高速公路、國(guó)道、鐵路、快速道路、港口、交通限制規(guī)定等幾種。一般物流園區(qū)應(yīng)盡量選擇在交通方便的高速公路、國(guó)道及快速道路附近的地方，如果以鐵路及輪船來(lái)當(dāng)運(yùn)輸工具，則要考慮靠近火車(chē)編組站、港口等。
公共設(shè)施狀況
物流園區(qū)的所在地要求城市的道路、通信等公共設(shè)施齊備，有充足的供電、水、熱、燃?xì)獾哪芰?，且?chǎng)區(qū)周?chē)形鬯⒐腆w廢物處理能力。
4、其他因素
國(guó)土資源利用
物流園區(qū)選址應(yīng)貫徹節(jié)約用地，充分利用國(guó)土資源的原則。物流園區(qū)一般占地面積較大，周?chē)€需留有足夠的發(fā)展空間，為此，地價(jià)的高低對(duì)布局規(guī)劃有重要的影響。此外，物流園區(qū)的布局還要兼顧區(qū)域和城市規(guī)劃用地的其他要求。
環(huán)境保護(hù)要求
物流園區(qū)的選址需要考慮保護(hù)自然環(huán)境與人文環(huán)境等因素，盡可能降低對(duì)城市生活的干擾。對(duì)于大型轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，應(yīng)適當(dāng)設(shè)置在遠(yuǎn)離市中心區(qū)的地方，使得大城市交通環(huán)境狀況能夠得到改善，城市的生態(tài)建設(shè)得到維持和增進(jìn)。
周邊狀況
由于物流園區(qū)是火災(zāi)重點(diǎn)防護(hù)單位，不宜設(shè)在易散發(fā)火種的工業(yè)設(shè)施（木材加工）附近，亦不宜選在居民住宅區(qū)附近。
四、物流園區(qū)選址的程序園區(qū)
在進(jìn)行物流園區(qū)選址時(shí)，可按下圖所示的程序進(jìn)行。
物流園區(qū)的選址，有以下幾個(gè)步驟：
1、選址約束條件分析
物流園區(qū)選址時(shí)，首先要明確建立物流園區(qū)的必要性、目的和意義。然后根據(jù)物流系統(tǒng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，制定物流系統(tǒng)的基本計(jì)劃，確定所需了解的基本條件，以便大大縮小選址的范圍。
1）需要條件：服務(wù)對(duì)象一一現(xiàn)在分布情況及未來(lái)情況的預(yù)測(cè)、貨物作業(yè)量的增長(zhǎng)率及服務(wù)區(qū)域的范圍。
2）運(yùn)輸條件：靠近鐵路貨運(yùn)站、港口和公共卡車(chē)終點(diǎn)站等運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也應(yīng)該靠近運(yùn)輸者的辦公地點(diǎn)。
3）配送服務(wù)的條件：到貨時(shí)間、發(fā)送額度，根據(jù)供貨時(shí)間計(jì)算從顧客到物流園區(qū)的距離務(wù)范圍。
4）用地條件：用現(xiàn)有的土地還是重新**地皮。若重新**地皮，需要考慮地價(jià)及地價(jià)允許范圍內(nèi)的用地分布情況。
5）法規(guī)制度：根據(jù)*用地區(qū)域的法律規(guī)定，有哪些地區(qū)不允許建物流園區(qū)。
6）流通職能條件：商流職能是否要與物流職能分開(kāi)，物流園區(qū)是否要附有流通加工的職能，如果需要，要不要限定物流園區(qū)的選址范圍。
7）其他：不同的物流類(lèi)別，有不同的特殊需要。如為了保持貨物質(zhì)量的冷凍和保溫設(shè)施，防止公害設(shè)施或危險(xiǎn)品保管等設(shè)施，對(duì)選址都有特殊要求，是否有滿(mǎn)足這些條件的地區(qū)。
2、收集整理資料
選擇地址的方法，一般是通過(guò)成本計(jì)算，也就是將運(yùn)輸費(fèi)用、配送費(fèi)用及物流設(shè)施費(fèi)用模型化，根據(jù)約束條件及目標(biāo)函數(shù)建立數(shù)學(xué)公式，從中尋求費(fèi)用較小的方案。但是，采用這種選擇方法，尋求較優(yōu)的地址解時(shí)，必須對(duì)業(yè)務(wù)量和生產(chǎn)成本進(jìn)行正確的分析和判斷。
1）掌握業(yè)務(wù)量
選址時(shí)，到物流園區(qū)之間的運(yùn)輸量向客戶(hù)提供服務(wù)的貨物數(shù)量物流園區(qū)保管的數(shù)量服務(wù)路線(xiàn)上的業(yè)務(wù)量。由于這些數(shù)量在不同時(shí)期會(huì)有波動(dòng)，因此，要對(duì)所有的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。另外，除了對(duì)現(xiàn)狀的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析外，還必須確定設(shè)施使用后的預(yù)測(cè)數(shù)值。
2）掌握費(fèi)用
選址時(shí)，應(yīng)掌握的主要費(fèi)用有：至物流園區(qū)之間的運(yùn)輸費(fèi)物流園區(qū)到客戶(hù)之間的服務(wù)費(fèi)與設(shè)施、土地有關(guān)的費(fèi)用人工費(fèi)和業(yè)務(wù)費(fèi)。由于*1、2 兩項(xiàng)費(fèi)用會(huì)隨著業(yè)務(wù)量務(wù)距離的變化而變動(dòng)，所以必須對(duì)每一噸公里的費(fèi)用進(jìn)行成本分析；第3、4項(xiàng)包括可變費(fèi)用和固定費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)這兩者之和進(jìn)行成本分析。
3）其他
在地圖上表示客戶(hù)的位置、現(xiàn)有設(shè)施的配置方位及工廠的位置，并整理各候選地址的服務(wù)路線(xiàn)及距離等資料；對(duì)*車(chē)輛數(shù)、作業(yè)人員數(shù)、裝卸方式、裝卸機(jī)械費(fèi)用等，要與成本分析結(jié)合起來(lái)考慮。
3、地址篩選
在對(duì)所**的上述資料進(jìn)行充分的整理和分析，考慮各種因素影響并對(duì)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)后，就可以初步確定選址范圍，即確定初始候選地址。
4、定量分析
針對(duì)不同情況選用不同的模型進(jìn)行計(jì)算，得出結(jié)果。
5、結(jié)果評(píng)價(jià)
結(jié)合市場(chǎng)適應(yīng)性、購(gòu)置土地條件、服務(wù)質(zhì)量等，對(duì)計(jì)算所得結(jié)果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，看其現(xiàn)實(shí)意義及可行性。
6、檢驗(yàn)
分析其他影響因素對(duì)計(jì)算結(jié)果的相對(duì)影響程度，分別賦予他們一定的權(quán)重，采用加權(quán)法對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行復(fù)查。如果復(fù)查通過(guò)，則原計(jì)算結(jié)果即為較終結(jié)果；如果復(fù)查發(fā)現(xiàn)原計(jì)算結(jié)果不適用，則返回第三步繼續(xù)計(jì)算，直到得到較終的計(jì)算結(jié)果。但是所得解不一定就是較優(yōu)解，可能只是符合條件的滿(mǎn)意解。
整個(gè)物流系統(tǒng)向網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展，物流園區(qū)作為企業(yè)間的節(jié)點(diǎn)，順應(yīng)了物流網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展方向，成為物流網(wǎng)絡(luò)中的重要組成部分。物流園區(qū)也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要構(gòu)成要素，科學(xué)選擇物流園區(qū)的位置，是一個(gè)非常值得研究的課題。
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