農(nóng)村房屋*訴z訟咨詢-農(nóng)村宅基地房官司律師-廣州蘿崗區(qū)咨詢

廣州宅基地證產(chǎn)權(quán)人能否直接起訴買家騰房？
張靜律師解答：可以，不過(guò)也要按宅基地房的評(píng)估價(jià)值賠償買家補(bǔ)償款。如下面這個(gè)案件，宅基地證的名字是兒子，父親將房屋賣給買家，后兒子直接起訴買家返還房屋。終法z院判z決買家返還房屋，兒子賠償買家宅基地房評(píng)估價(jià)值68萬(wàn)。
判z決書節(jié)選：
關(guān)于補(bǔ)償款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。考慮到本案并非直接處理梁買家與林某方、呂某生、林某保買賣涉案房屋的相關(guān)法律后果，而是林產(chǎn)權(quán)人在本案訴z訟中以涉案房屋登記權(quán)利人的身份要求梁買家歸還涉案房屋的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，故法z院以涉案房屋的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算補(bǔ)償款。至于涉案房屋的評(píng)估方法問(wèn)題，市場(chǎng)收益法主要體現(xiàn)為房屋的租金，市場(chǎng)租金是可以量化且標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)公允的，能反映宅基地房屋的市場(chǎng)價(jià)值，林產(chǎn)權(quán)人收回涉案房屋后，實(shí)際上導(dǎo)致的后果是梁買家無(wú)法再享有涉案房屋的收益權(quán)等經(jīng)濟(jì)利益，從公平合理的角度出發(fā)，法z院采納市場(chǎng)收益法得出的評(píng)估結(jié)果，認(rèn)定林產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付的補(bǔ)償款為683455元合法合理，本院予以維持。
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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報(bào)建，法z院還能處理嗎？
張靜律師解答：在*及繼承案件中還能對(duì)房屋使用權(quán)進(jìn)行處理，如是買賣*或物權(quán)保護(hù)*，則法z院不予受理。
判z決書節(jié)選：
本院經(jīng)審查認(rèn)為，請(qǐng)律師費(fèi)用多z少咨詢，根據(jù)上訴人提交的材料及雙方在原審?fù)徶械年愂鲲@示，上訴人主張權(quán)利的依據(jù)是廣州市天河區(qū)于1996年5月23日核發(fā)的穗天沙字第x號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結(jié)構(gòu)為磚瓦，廣州蘿崗區(qū)咨詢，層數(shù)壹層，建筑面積105.84平方米。原審?fù)徶校显V人與被上訴人雙方均確認(rèn)穗天沙字第x號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區(qū)漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號(hào)房屋由上訴人使用，16號(hào)之一房屋即訟爭(zhēng)房屋由被上訴人使用。沒有證據(jù)證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時(shí)已依法向國(guó)土規(guī)劃部門申報(bào)辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。故涉案房屋建設(shè)的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定及處理，穗天沙字第x號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》上登記建筑樓層數(shù)量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數(shù)量及實(shí)際的樓層數(shù)量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第x8號(hào)《村鎮(zhèn)宅基地使用證》并不是訟爭(zhēng)房屋所具有的合法權(quán)利登記證明，在現(xiàn)有訟爭(zhēng)房屋建設(shè)的合法性、初始物權(quán)登記尚未經(jīng)相關(guān)行政主管部門認(rèn)定及處理前，對(duì)相關(guān)權(quán)利人之間民事權(quán)利進(jìn)行析分的處理缺乏相應(yīng)前提，故對(duì)于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調(diào)處，上訴人可在行政部門對(duì)涉案房屋作出處理后另行起訴。
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廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？
張靜律師解答：無(wú)效，押金應(yīng)返還。如下面這個(gè)案件，農(nóng)村房屋*訴z訟咨詢，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報(bào)建，導(dǎo)致承租賃商鋪后無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，起訴返還押金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。一審法z院認(rèn)為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無(wú)效，押金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)返還。
判z決書節(jié)選：
本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案房屋是廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)xxx路11號(hào)二樓，而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結(jié)構(gòu)，層數(shù)1。雙方在庭審中承認(rèn)其在簽約前已告知只有宅基地證，沒有承諾是有產(chǎn)權(quán)證的，其到廣州市規(guī)劃局申請(qǐng)信息公開，但回復(fù)是查詢不到涉案房屋的相關(guān)信息，故不能提供合法的報(bào)建手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證明。因此，根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同*案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承訂立的租賃合同無(wú)效”的規(guī)定，宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》無(wú)效?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?！惫柿_房東應(yīng)予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費(fèi)4000元、鋪?zhàn)膺M(jìn)場(chǎng)費(fèi)4000元。
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